Юристы Иркутска
«В курсе права»

В случае если на земельном участке расположен объект капитального строительства, площадь которого значительно меньше площади самого земельного участка, то при выкупе участка у органа публичной власти следует учитывать следующее.

Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости - один из основных принципов земельного законодательства. Согласно этому принципу, все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка, если законодательством не установлено иное. Данный принцип реализуется при совершении сделок с земельными участками и объектами недвижимости, находящимися на них и закреплен в пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ).

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (ст. 39.20 ЗК РФ).
Таким образом, правообладатель объекта недвижимости вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность.

Порядок предоставления в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, определен в ст. 39.14 ЗК РФ, при этом статья 39.16 ЗК РФ содержит перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов.

Не смотря на тот факт, что данная статья не содержит такого основания для отказа в предоставлении земельного участка как «несоразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади земельного участка, необходимого для эксплуатации построенного на нем объекта», судами выработан подход о необходимости предоставления публичного земельного участка в частную собственность только при условии соразмерности площади, необходимой для эксплуатации объекта.

Подпунктами 1 и 14 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

В определении №46-КАД21-18-К6 от 17.11.2021 Верховный Суд РФ указал: «по смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Также приведенные нормы позволяют обеспечить необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования. Указанный принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться, исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2020 г. № 935-0)».
В решении от 7.06.2023 по делу № А33-32884/2022 Арбитражный суд Красноярского края указал, что «в силу статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости имеет право на использование лишь той части земельного участка, которая занята этим объектом, и необходима для его использования. В постановлении Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 № 12955/11 сформулирован правовой подход, согласно которому при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования.

В силу пункта 25 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.
О возможности применения указанной нормы к спорным правоотношениям свидетельствуют определения Верховного Суда Российской Федерации от 27.02.2017 № 310-КГ16- 20935, от 27.02.2017 № 310-КГ16-20935, постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27.10.2019 № Ф02-6731/2019, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 24.11.2017 по делу № АЗЗ-14590/2015 и другие судебные акты.
Из приведенных выше норм следует, что условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих обоснованность указанной заявителем площади испрашиваемого участка.

При определении конкретной площади земельного участка в указанных пределах и при формировании его границ подлежит соблюдению требование пункта 1 статьи 37 ЗК РФ, согласно которому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Формирование, постановка на кадастровый учет земельного участка на котором расположен объект само по себе не является основаниями для предоставления в собственность земельного участка, в случае если его площадь явно больше площади, необходимой для эксплуатации этого объекта. Сходный вывод содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.11.2016 №309-КГ16-15020 по делу №А60-41815/2015.

Приобретение земельного участка, площадь которого с очевидностью значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации объекта недвижимости, расположенной на таком участке, может свидетельствовать о его выкупе собственником здания в обход установленной законом процедуры (статья 217 ГК РФ, 39.20 ЗК РФ), что в случае заключения договора купли-продажи может привести к дальнейшему его оспариванию органами прокуратуры по основанию недействительности, т.к. в соответствии с разъяснениями, изложенными в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов, является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Либо уполномоченным органом может быть отказано в заключении договора купли-продажи по указанным выше основаниям и в этом случае перспектива судебного обжалования отказа – отрицательная.

Указанный правовой подход находит свое отражение в судебной практике (постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27.01.2020 № Ф02- 6731/2019 по делу № А33-8620/2019, от 06.02.2018 № Ф02- 7469/2017, Ф02-7471/2017 по делу № А33-14590/2015, постановлении Арбитражного суда Московского округа от 15.03.2018 по делу № А41-34525/2017, постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 27.10.2016 по делу №А09-1305/2016).
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлениях от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11 и др. разъяснил, что арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Собственник недвижимого имущества, обращающийся за предоставлением в собственность земельного участка, на котором такое имущество расположено, должен обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере. Иное противоречит нормам действующего законодательства.

Подпунктом 3 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра 17.02.2003 года, предусмотрено, что в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами.

Местоположение границ земельного участка, формируемого при объекте недвижимого имущества, и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства с учетом территории, занятой пятном застройки объекта недвижимого имущества, и территории, необходимой для его эксплуатации и обслуживания.
Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения, определяется не экономическими интересами собственника строения, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Таким образом, для получения публичного земельного участка в собственность, необходимо доказать, что весь испрашиваемый земельный участок необходим для эксплуатации объекта, расположенного на нем, в противном случае, в предоставлении будет отказано по причине несоразмерности площадей.